КРЕДИТИ
ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ
I. ЦЕЛЕВИ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ – ЖИЛИЩЕН КРЕДИТ
Банката отпуска средствата за точно определена цел – закупуване на имот, реконструкция, довършителни работи или рефинансиране на съществуващ ипотечен кредит.
Размер на финансиране
Стандартно до 85%, но при определени условия и до 100% от пазарната оценка на имота. При някои банки се взима предвид и цената от предварителния договор за покупко-продажба. Клиентите имат избор между това да отговарят с цялото си имущество или до размера на предоставеното обезпечение.
Срок – до 35 г.
Лихвени проценти
Пазарът е изключително динамичен и конкурентен, както и зависещ от индивидуалните обстоятелства по всяка една сделка. Банките предлагат оферти с променливи и с фиксирани лихви, като агресивните банкови оферти са в сегмента на променливите лихви, тоест начинът на формиране е: референтен лихвен процент-базисен лихвен процент (формиращ се по различен начин в различните банки), представляващ пазарен лихвен индекс за съответната валута, завишен с фиксирана надбавка. Има оферти и с фиксирани лихви за определен период.
Видове целеви ипотечни кредити:
- – Кредит за покупка на апартаменти, гаражи, къщи, урегулирани парцели, офиси, ателиета, магазини и други недвижими имоти.
С жилищен кредит за покупка се финансира придобиването на собствеността, както на окончателно построени имоти, така и на такива в процес на изграждане на различна степен на завършеност, но не по-рано от Акт 14. - – Кредит за ремонт, подобрения, реконструкция на недвижими имоти
Разрешава се съгласно количествено-стойностна сметка за строително-ремонтни дейности или предоставена от строителна фирма оферта. Възможно е изискване за усвояване на траншове с цел проследяване на целевото изразходване на средствата. Възможно е и изискването на разходооправдателни документи и/или снимков материал, удостоверяващ извършените дейности. - – Кредит за строеж и довършване
Финансират се строителни дейности на недвижими имоти (най-често строеж на еднофамилни къщи или довършване на жилищни имоти) съгласно представена строителна документация – разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, проектно-сметна документация и др. - – Жилищни кредити за българи в чужбина
Кредитите са предназначени за български граждани, работещи и/или живеещи в чужбина.
В зависимост от държавата, в която работи кредитоискателят, се определят и необходимите документи.
Важно е да се отбележи, че в повечето случаи банката изисква документите, удостоверяващи заетостта и доходите, да се преведат и легализират.
Задължително изискване е да бъде предоставено и лице за контакт, което живее в България. Може да има изискване и за съдлъжник или поръчител по кредита. - – Кредит за рефинансиране
Целеви жилищни кредити могат да бъдат отпускани и за рефинансиране на съществуващи в други банки такива.
С рефинансирането се цели постигане на по-добри финансови условия за клиента.
За да има положителен ефект, трябва да се изчислят прецизно всички разходи, които ще бъдат направени за новия кредит (оценка, нотариални такси, заличаване на ипотека и т.н.) , съотнесени към цената на новия кредит. Важно е да се изчисли разликата в общо дължимата сума към банките в края на срока на кредита
II. НЕЦЕЛЕВИ КРЕДИТИ С ИПОТЕКА (за покриване на текущи нужди или обединяване на задължения)
Основната разлика в сравнение с целевия жилищен кредит е, че за обезпечение по потребителски кредит с ипотека служи вече придобит имот.
Банката не следи за целевото изразходване на средствата.
Обикновено се финансира при по-ниска стойност от пазарната оценка, в сравнение с жилищния кредит и често при по-високи лихвени нива.
Сроковете за изплащане са по-кратки и видовете имоти, които могат да служат за обезпечение, понякога са по-ограничени.
Вид вноски
Равни месечни вноски (анюитети) и намаляващи месечни вноски (рати).
Обезпечение
• Ипотека на закупувания с кредита имот
• Ипотека на друг имот
Честота на усвояване
Еднократно или на траншове съгласно договорен план за усвояване
III. ДОПЪЛНИТЕЛНО ФИНАНСИРАНЕ (възможност при някои от банките)
• Финансиране на разходи, свързани с ипотечната сделка – нотариални такси, данъци, други разходи, свързани с покупката на имота
• Финансиране на ремонтни разходи при сделка с покупко на имот – с изготвяне на стойностно-разходна сметка.
ПОТРЕБИТЕЛСКИ КРЕДИТИ
Потребителският кредит може да бъде предоставен за текущи лични, семейни или домакински нужди (образование, почивка, лечение, ремонт, закупуване на автомобил, битова техника и др.). Потребителските кредити могат да бъдат необезпечени или обезпечени – с превод на работна заплата, с поръчител (съдлъжник) или със залог на парични средства. Необезпечените кредити се одобряват въз основа на кредитната история на клиента и след оценка на неговите финансови възможности за погасяване на кредита.
Срок
Обикновено потребителските кредити са с минимален срок 1 г. и максимален срок до 10 г.
Максимален размер
Според предложенията на различните банки, обикновено до 40 000 лева, при определени изисквания и до 80 000 лева.
Вид лихвен процент
• Фиксиран за различни периоди, според предложенията на различните банки – 6 месеца, 1 година – до целия период на кредита
• Променлив – формира се от различни пазарен лихвен индекс, референтен процент (формиращ се по различен начин в различните банки) плюс надбавка
Лихвени условия
Ценовите параметри са съобразени спрямо:
• Размера и срока на кредита
• Осигурителния доход на клиента
• Наличие на превод на работна заплата или месечна погасителна вноска в съответната банка
• Наличие на допълнителни продукти, които клиентът ще ползва към кредита
Обезпечение
Без обезпечение, но по преценка на банката би могло да се изиска такова – най-често съдлъжник или поръчител.
Подлежи на индивидуална преценка от кредитиращата банка, според профила на клиента.
Такси и комисиони
• Такса за обработка на искането за кредит – различни при различните банки
• Месечна такса за поддръжка на разплащателна сметка за обслужване на кредита (може да е включена в пакет с други продукти)
• Застрахователна премия
КРЕДИТИ ЗА РЕФИНАНСИРАНЕ
Всички съществуващи банкови кредитни задължения могат да бъдат рефинансирани с нов или нови кредити. Рефинансирането е вземане на нов кредит, с който се погасява остатъка от главницата по съществуващо задължение, без да се изплащат оставащите договорени лихви и такси до края на първоначалния срок на кредита.
Рефинансирането е оправдано и се прилага когато:
– съществува необходимост от повече средства – тегли се нов по-голям кредит и се погасява остатъка от стария;
– обслужващата банка отказва да намали лихвата по кредит, при положение че пазарните нива са значително по-ниски.
– обединяване на няколко кредитни задължения с цел оптимизиране на месечните плащания. Задълженията могат да са в различни банки, както и различни по вид – кредитна карта, овърдрафт, необезпечен кредит и т.н.
След одобрение на новия кредит банката кредитор превежда средствата за погасяване на другата банка (възможно е да е същата) и след заявление от страна на клиента задължението се погасява.
Едно от задължителните изисквания на банките е кредитите, които ще бъдат рефинансирани, да са редовно обслужвани. Клиентът трябва да отговаря на изискванията на банката за желаните параметри по новия кредит.